Sửa đổi Thông tư 36: Những hệ lụy đi kèm…

Sửa đổi Thông tư 36: Những hệ lụy đi kèm…

Ngại nợ

Từ năm 2008 trở về trước, nguồn tài chính của các doanh nghiệp (DN) BĐS chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, thời điểm thị trường khủng hoảng (giữa 2008 – 2013), đầu ra bị ảnh hưởng, chi phí tài chính (lãi vay) ăn mòn lợi nhuận, buộc DN phải tìm những kênh huy động khác song song với việc cơ cấu lại các khoản vay nợ.

Ông Steven Chu – Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) cho rằng, nhìn thấy được rủi ro từ việc phụ thuộc quá nhiều vào kênh huy động truyền thống, từ năm 2008, NLG đã hạn chế tối đa sử dụng nguồn vốn từ ngân hàng và chủ yếu tận dụng tiềm lực tài chính của các đối tác chiến lược.

Hiện tại, room dành cho nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài của NLG đã “đụng trần” 49%. DN này đã thành lập những công ty dự án để bắt tay với các NĐT mới, điển hình như công trình Flora Anh Đào (Q.9, TP.HCM), hai NĐT Nhật Bản là Hankyu Realty vàNishiNipponRailroad đã mua 50% vốn điều lệ của Công ty Nguyên Phúc (sở hữu dự án Flora Anh Đào).

Theo Ông Steven Chu, sau Flora Anh Đào, Nam Long cùng Hankyu Realty và NishiNipponRailroad tiếp tục hợp tác phát triển thêm hai khu nhà ở tại TP.HCM.

Trên thực tế, các DN Nhật đang có lợi thế về chi phí vốn để thực hiện chiến lược đầu tư ra nước ngoài vì ngay như chuyện đi vay, lãi suất cho vay (dài hạn) của các nhà băng ở Nhật Bản trong vòng 5 năm trở lại đây cũng chỉ dao động ở mức từ 0,95% đến dưới 2%/năm.

Do đó, việc hợp tác với các đối tác ngoại phần nào giảm áp lực về chi phí tài chính cho DN địa phương khi triển khai các công trình BĐS.

Động thái tận dụng lợi thế của đôi bên để giảm thiểu tối đa gánh nặng nợ vay cũng được một nhà phát triển BĐS khác trong phân khúc trung cấp là Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House – HOSE: TDH) thực hiện.

Trung tuần tháng 3 vừa rồi, Thuduc House đã ký kết hợp tác chiến lược với Quỹ Đầu tư Pavo (Pavo Capital, định chế tài chính của Anh, đã đầu tư vào Việt Nam nhưng chủ yếu là cổ phần tư nhân và góp vốn thực hiện các BĐS, tổng vốn đầu tư mà Pavo Capital đang quản lý tại thị trường Việt Nam là 280 triệu USD).

Đại diện Thuduc House cho biết, “bắt tay” với Pavo nhằm huy động nguồn vốn lớn cho các dự án mà Thuduc House sẽ triển khai trong thời gian tới, cụ thể như dự án 28 Phùng Khắc Khoan và khu dân cư cao cấp Cần Giờ (hợp tác với FIDECO), dự án văn phòng – căn hộ cao cấp V BUILDING (Q.1, TP.HCM), khu dân cư Thuduc House – Liên Phương (Q.9, TP.HCM) hợp tác với Công ty CP Dệt may Liên Phương)…

Trong khi đó, với Công ty CP BĐS Phát Đạt (HOSE: PDR), tại đại hội cổ đông năm 2016 (hôm 25/3), Ban lãnh đạo Công ty đã nhấn mạnh, năm nay, cùng với việc phát triển quỹ đất mới thông qua BT (xây dựng – chuyển giao) các công trình hạ tầng giao thông, nhiệm vụ của Công ty là giảm tỷ lệ nợ vay, đặc biệt là khoản vay của Ngân hàng Đông Á.

Báo cáo tài chính năm 2015 của Công ty cho thấy, tổng tài sản tính đến 31/12/2015 đạt 7.540 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt trên 2.270 tỷ đồng nhưng tổng nợ và lãi phải trả gần 4.300 tỷ đồng, và giá trị hàng tồn kho vào khoảng 6.000 tỷ đồng, chủ yếu từ The EverRich 2 (Q.7).

Phía PDR cho biết, nếu kế hoạch bán hàng năm 2016 thuận lợi, PDR sẽ trả cho Đông Á khoảng 500 – 1.000 tỷ đồng, nhằm giảm tỷ lệ nợ vay ngân hàng.

Chăm đầu ra

Bài toán hạn chế sử dụng vốn ngân hàng của các nhà phát triển BĐS dần được thay thế bằng các kênh khác nhưng ông Steven Chu cho rằng, điều lo ngại khi Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có hiệu lực là khách hàng, đầu ra của sản phẩm BĐS sẽ bị tác động vì với những khu nhà ở vừa túi tiền, trung cấp, khoảng 60 – 70% khách vay ngân hàng để mua nhà.

Do đó, nhiều chủ đầu tư đang chủ động tính toán giãn áp lực tài chính cho bên mua. Điển hình như Công ty Hưng Lộc Phát, với Hưng Phát 2 (Q.7), chủ đầu tư áp dụng chính sách chỉ thu của khách hàng 20% tổng giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà. Trong suốt thời gian xây dựng, người mua sẽ tích lũy đủ nguồn tài chính để thanh toán cho chủ đầu tư mà không cần phải trả gốc lẫn lãi.

Ông Nguyễn Dư Lực – Chủ tịch HĐQT Hưng Lộc Phát cho biết, chiến lược của Công ty là không đầu tư dàn trải, làm công trình nào dứt điểm công trình đó, một mặt tập trung được nguồn vốn ổn định, mặt khác hỗ trợ được khách hàng về thanh toán mà không ngại áp lực lãi vay với ngân hàng.

Chính sách thanh toán từ 20 – 50% giá trị căn hộ cho đến thời điểm nhận nhà hoặc trả chậm trong vòng 4 – 5 năm đã được một số chủ đầu tư áp dụng và có kết quả khả quan, như trường hợp EHome 4 của Nam Long, Him Lam Chợ Lớn (HLCL) hay Him Lam Riverside (HLR) của Him Lam Land.

Ông Ngô Quang Phúc – Phó tổng giám đốc Him Lam Land, cho biết, với giải pháp thanh toán 50% còn lại trả trong 4 năm với lãi suất cố định 5%/năm (khách hàng chỉ trả 0,5 – 1%/tháng/giá trị căn hộ), hơn 1.800 căn thuộc HLCL và HLR đã được tiêu thụ chỉ trong vòng 11 tháng.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia BĐS tại TP.HCM, không nhiều chủ đầu tư trên thị trường hiện nay có thể lo ổn thỏa cả chi phí đầu vào lẫn đầu ra, vì cả nhà đầu tư tài chính cũng như khách hàng chỉ có thể tin tưởng bỏ tiền vào những BĐS được phát triển bởi những thương hiệu uy tín và có chiến lược đầu tư rõ ràng, dài hạn.

 

                                                                                                                                                  NGUYÊN BẢO – HẢI ÂU

About The Author

phuchung

No Comments

Leave a Reply